Продаж квартири в Одесі це не про оголошення, а про підготовку. Об’єкт із зібраними документами і адекватною ціною йде за кілька тижнів. Об’єкт без документів і з ціною зі стелі висить місяцями і в підсумку продається дешевше, ніж міг би.
Оцінка: чому ціни в оголошеннях оманливі
Найпоширеніша помилка це орієнтуватися на ціни схожих оголошень. Оголошення показує, скільки хоче отримати продавець, а не скільки готовий заплатити покупець. Розрив між ціною в оголошенні та ціною реальної угоди на ринку Одеси регулярно складає від п’яти до п’ятнадцяти відсотків.
Правильна база для оцінки це закриті угоди по схожих об’єктах за останні три-шість місяців: той самий район, схожий будинок, порівнянна площа і стан. Далі робиться поправка на поверх, вид, ремонт і наявність паркомісця.
Завищена стартова ціна працює проти продавця. Оголошення втрачає позиції у видачі майданчиків, покупці, які дивилися його першими, більше не повертаються, і через два місяці доводиться знижувати ціну нижче за ту, з якої варто було починати.
Документи, які треба зібрати заздалегідь
Готуйте пакет до розміщення оголошення, а не після того, як знайшовся покупець. Потрібні документ про право власності, технічний паспорт, витяг з реєстру речових прав, довідка про зареєстрованих осіб, довідка про відсутність боргів за комунальні послуги і оцінка об’єкта для нотаріуса.
Якщо квартира набута у шлюбі, потрібна нотаріально засвідчена згода подружжя. Якщо серед власників є неповнолітній, потрібен дозвіл органу опіки, і саме він визначає реальний строк угоди.
Незаконне перепланування вирішується до продажу. Покупець із кредитом чи державною програмою таку квартиру просто не купить, а покупець за власні гроші попросить знижку, більшу за вартість узаконення.
Передпродажна підготовка
Дорогий ремонт перед продажем не окупається. Окупається інше: прибирання, вивезення зайвих меблів і речей, ремонт того, що видно і працює неправильно, заміна перегорілих ламп і усунення запахів.
Порожня або майже порожня квартира на фотографіях виглядає більшою і продається швидше. Це найдешевший спосіб підняти цінність об’єкта.
Фотографії знімаються вдень, зі штатива, з увімкненим світлом, горизонтально. Перше фото має бути найсильнішим, тому що саме воно вирішує, відкриють оголошення чи ні.
Розміщення і покази
Текст оголошення пишеться під питання покупця, а не під опис стін. Поверх, стан, опалення, комунікації, що залишається з меблів і техніки, скільки власників і як довго у власності. Кожне питання, на яке немає відповіді в тексті, це втрачений дзвінок.
На показах відповідайте конкретно. Питання про причину продажу задають майже завжди, і ухильна відповідь насторожує покупця сильніше за будь-який недолік квартири.
Ведіть облік показів. Якщо за два тижні було десять переглядів і жодної пропозиції, справа в ціні. Якщо переглядів немає взагалі, справа у фотографіях і подачі.
Торг і завдаток
Торг на ринку Одеси закладений у ціну майже завжди. Розумно закласти запас у три-п’ять відсотків і не більше, тому що велика різниця між очікуванням і ринком відлякує серйозних покупців.
Після домовленості підписується попередній договір і береться завдаток. Він фіксує намір покупця і компенсує вам час, якщо той передумає. Умови повернення прописуються прямо, без загальних формулювань.
Податки при продажу
Розмір податку залежить від того, скільки об’єктів ви продаєте протягом року і як довго квартира у власності. Перший продаж житлової нерухомості за рік за умови володіння понад три роки податком на доходи не оподатковується, залишається лише військовий збір.
Другий і наступні продажі протягом року, а також продаж об’єкта, який у власності менше трьох років, оподатковуються за загальними правилами. Це варто порахувати до виходу на угоду, а не після.
Скільки часу займає продаж квартири в Одесі?
За адекватної ціни і готових документів це від двох тижнів до двох місяців. Однокімнатні продаються швидше за трикімнатні.
Чи варто робити ремонт перед продажем?
Капітальний ремонт не окупається. Окупається прибирання, дрібний ремонт видимих дефектів і звільнення квартири від зайвих речей.
Чи можна продати квартиру, якщо в ній прописана дитина?
Так, але потрібен дозвіл органу опіки і місце для реєстрації дитини. Це додає до строку угоди від двох до чотирьох тижнів.
Хто платить нотаріусу?
Це предмет домовленості. На практиці витрати часто ділять навпіл, а домовленість фіксують у попередньому договорі.
Підберемо варіанти під ваш запит і бюджет та супроводимо угоду від першого перегляду до підпису договору.