Полный пакет документов собирается до выхода на рынок, а не после появления покупателя. Причина простая: покупатель с деньгами не ждёт две недели, пока вы заказываете справки, он идёт к следующему продавцу.
Базовый пакет
Документ, подтверждающий право собственности: договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения или решение суда. Технический паспорт на квартиру. Выписка из Государственного реестра вещных прав. Справка о составе зарегистрированных лиц. Справки об отсутствии задолженности за коммунальные услуги от всех поставщиков.
Отдельно готовится отчёт об оценке объекта. Он нужен нотариусу для расчёта налогов и имеет ограниченный срок действия, поэтому заказывается ближе к сделке.
Документы, которые нужны не всегда
Нотариально заверенное согласие супруга нужно, если квартира приобретена в браке. Если брак расторгнут, нужны документы о разделе имущества или заявление о том, что объект не является совместной собственностью.
Разрешение органа опеки нужно, если среди собственников или зарегистрированных есть несовершеннолетний. Это самый долгий по сроку документ и именно он обычно определяет дату сделки.
Если собственник действует через представителя, нужна нотариальная доверенность с чётко указанными полномочиями на продажу.
Перепланировка
Если фактическая конфигурация квартиры не совпадает с техническим паспортом, это надо решить до продажи. Вариантов два: узаконить или вернуть в первоначальное состояние.
Продажа как есть теоретически возможна, но покупатель с кредитом такой объект не возьмёт, а покупатель за свои деньги попросит скидку, обычно большую, чем стоимость узаконения.
Сколько готовится пакет
Выписка из реестра и справки готовятся от одного дня до недели. Технический паспорт, если его нет или он устарел, от недели до трёх. Разрешение органа опеки от двух до четырёх недель. Узаконение перепланировки от месяца.
Поэтому реалистичный план такой: начать сбор за месяц до выхода на рынок, а не в день, когда появился покупатель.
Что нужно на самой сделке
Паспорта и налоговые номера всех сторон, оригиналы правоустанавливающих документов, технический паспорт, выписка из реестра, справки, отчёт об оценке, согласия и разрешения, если они нужны.
Копии нотариус сделает сам, но приходить надо именно с оригиналами.
Сколько действует выписка из реестра вещных прав?
Нотариус на сделке формирует актуальную выписку сам, ваш экземпляр нужен для предварительной проверки и переговоров.
Можно ли продать квартиру без технического паспорта?
Нет, он нужен. Если паспорт утерян, заказывается новый, это занимает от недели.
Что делать, если один из совладельцев за границей?
Оформляется доверенность в консульстве или нотариально по месту пребывания с последующей легализацией. Это стоит начинать заранее.
Порядок сбора по дням
День первый. Заказываете выписку из реестра вещных прав и сверяете данные с вашими документами. Здесь сразу видны аресты и обременения, о которых собственник мог забыть.
Первая неделя. Справка о зарегистрированных лицах и справки об отсутствии долгов от каждого поставщика отдельно: газ, электричество, вода, тепло, вывоз мусора, обслуживание дома.
Параллельно, если технического паспорта нет или он старше перепланировки, заказываете новый. Это от недели до трёх.
Дальше самое долгое: разрешение органа опеки, если есть несовершеннолетний, и узаконение перепланировки. Оба процесса идут параллельно с рекламой квартиры, останавливать продажу на это время не нужно.
Типичные задержки
Совладелец за границей. Доверенность оформляется в консульстве или у местного нотариуса с последующей легализацией, это две-четыре недели. Начинать надо сразу.
Утерянный оригинал правоустанавливающего документа. Дубликат заказывается у нотариуса, который удостоверял сделку, или в архиве. Срок непредсказуемый, поэтому проверяют это первым.
Расхождение площадей между документами. Часто встречается в старом фонде из-за разных методик обмеров. Решается новым техническим паспортом.
Подберём варианты под ваш запрос и бюджет и сопроводим сделку от первого просмотра до подписания договора.