Інвестиція в нерухомість це не покупка квартири, а вибір стратегії. Стратегій три, і в кожної свій горизонт, своя дохідність і свій набір ризиків. Плутанина між ними головна причина розчарувань.
Стратегія перша: довгострокова оренда
Найпередбачуваніший варіант. Купується ліквідна одно- або двокімнатна з ремонтом у районі з транспортом, здається на рік і більше.
Дохідність нижча за очікування новачків, тому що з валового доходу віднімаються податки, обслуговування, дрібний ремонт і місяць-два простою на рік. Зате потік стабільний і керування займає мало часу.
Найкраще працюють Таїрова, Черемушки і Селище Котовського: низький поріг входу і постійний попит.
Стратегія друга: сезонна оренда
Аркадія, Ланжерон, ближні до моря локації. Влітку ставка кратно вища, ніж при довгостроковій оренді, восени і взимку попит падає.
Це не пасивний дохід, а маленький бізнес: прибирання, заселення, реклама, робота з майданчиками. Або керуюча компанія, яка забирає помітну частину.
Рахувати обов’язково на рік цілком, а не за трьома літніми місяцями.
Стратегія третя: перепродаж
Два варіанти: купівля на ранній стадії будівництва з продажем після здачі і купівля вбитого об’єкта з ремонтом і перепродажем.
Перший спирається на надійність забудовника, другий на вміння рахувати кошторис і не перевищувати його. Обидва не працюють на квартирах у неліквідних локаціях: знижка на вході не компенсує складнощів на виході.
Що рахувати до покупки
Витрати на вхід: ціна, оформлення, ремонт, меблі. Річний дохід за реальною ставкою за вирахуванням простою. Витрати на утримання. Податки. Тільки після цього дохідність порівнюється з депозитом і облігаціями.
Другий параметр це швидкість виходу. Квартира в центрі і Приморському районі продається за тижні, у неліквідній локації може висіти місяцями, і в момент, коли гроші потрібні, це важливіше за пів відсотка дохідності.
Типові помилки
Купувати за дохідністю, обіцяною продавцем, а не порахованою самостійно. Брати апартаменти з видом на море під довгострокову оренду, де вид не потрібен нікому. Вкладати в ремонт більше, ніж повертає ринок оренди в цьому районі.
Що дохідніше, сезонна чи довгострокова оренда?
Сезонна вища за ставкою, але вимагає роботи і має простій. У річному підсумку різниця менша, ніж здається.
Скільки часу займає вихід з інвестиції?
Ліквідна квартира у хорошому районі кілька тижнів. У слабкій локації кілька місяців.
Чи варто брати квартиру на етапі котловану під перепродаж?
Тільки з перевіреним забудовником і з розумінням, що це рішення про ризик, а не гарантований прибуток.
Як порахувати дохідність чесно
Валова дохідність це річна орендна плата поділена на суму покупки. Це цифра для реклами, а не для рішення.
Чиста дохідність рахується інакше. З річної плати віднімаються податок, комунальні за місяці простою, дрібний ремонт, послуги з пошуку орендаря і сам простій, який на довгостроковій оренді в Одесі складає в середньому від одного до двох місяців на рік.
До суми вкладення додаються не тільки ціна квартири, а й оформлення, ремонт і меблі. Без цього розрахунок завищений у півтора раза.
Три помилки, які коштують дорого
Купувати за дохідністю, яку назвав продавець. Її треба перерахувати самому за фактичними ставками оренди в цьому ж будинку, а не по місту.
Брати апартаменти з видом на море під довгострокову оренду. Вид коштує грошей при покупці, але орендар за нього не доплачує.
Вкладати в ремонт більше, ніж повертає ринок оренди району. На Котовського дорогий ремонт не підніме ставку, він тільки збільшить строк окупності.
Підберемо варіанти під ваш запит і бюджет та супроводимо угоду від першого перегляду до підпису договору.