Розмір податку при продажу нерухомості залежить від трьох речей: скільки об’єктів ви продаєте протягом року, як довго об’єкт у власності і хто ви за податковим статусом. Помилка в розрахунку виявляється вже на угоді у нотаріуса, коли міняти щось пізно.
Коли податку на доходи немає
Перший за календарний рік продаж житлової нерухомості не оподатковується податком на доходи за умови, що об’єкт перебував у власності понад три роки. Це базове правило, під яке підпадає більшість звичайних угод.
Правило про три роки не застосовується до майна, отриманого у спадщину. Успадковану квартиру можна продати без цього податку і раніше, якщо це перший продаж за рік.
Коли податок виникає
Другий і кожен наступний продаж протягом одного календарного року оподатковується. Так само оподатковується продаж об’єкта, який у власності менше трьох років, якщо він не успадкований.
Ставка для резидента України і для нерезидента відрізняється, для нерезидента вона вища. Податковий статус визначається не громадянством, а місцем проживання і центром життєвих інтересів, і це питання варто з’ясувати заздалегідь.
Військовий збір
Військовий збір сплачується в тих випадках, коли виникає податок на доходи. Він рахується від тієї самої бази, тобто від суми угоди або оціночної вартості, залежно від того, яка більша.
Це поширена причина розбіжності очікувань: продавець порахував тільки основний податок і не заклав збір.
Від якої суми рахують
База це договірна вартість, але не нижча за оціночну. Саме тому оцінка об’єкта обов’язкова і робиться сертифікованим оцінювачем до угоди.
Спроба занизити суму в договорі не працює: нотаріус звіряє її з оцінкою і не посвідчить угоду нижче за неї. Крім того, занижена сума в договорі це прямий ризик для покупця, якщо угоду доведеться оспорювати.
Хто і коли платить
Податок сплачується до нотаріального посвідчення договору, тобто до угоди, а не після. Нотаріус виступає податковим агентом і без підтвердження оплати договір не посвідчить.
Розподіл витрат між сторонами це предмет домовленості. Обов’язковий збір до Пенсійного фонду за загальним правилом сплачує покупець, податок на доходи продавець. Домовленість фіксується в попередньому договорі, щоб не з’ясовувати це в кабінеті нотаріуса.
Скільки об’єктів можна продати без податку за рік?
Один об’єкт житлової нерухомості за умови володіння понад три роки. Другий і наступні оподатковуються.
Чи діє правило трьох років для успадкованої квартири?
Ні, для спадщини цей строк не застосовується.
Чи можна вказати в договорі меншу суму, щоб зменшити податок?
Ні. База не може бути нижчою за оціночну вартість, і нотаріус це перевіряє.
Три типові ситуації з розрахунком
Ситуація перша. Квартира куплена вісім років тому, продається вперше за цей рік. Податку на доходи немає, військового збору немає. З витрат залишаються оцінка, послуги нотаріуса і обов’язковий внесок до Пенсійного фонду, який за загальним правилом сплачує покупець.
Ситуація друга. Квартира куплена рік тому і продається зараз. Правило трьох років не виконується, тому виникає і податок на доходи, і військовий збір. Рахуються вони від договірної вартості, але не нижчої за оціночну. Якщо у вас збереглися документи про покупку, у ряді випадків базу можна зменшити на суму витрат на придбання, це варто окремо обговорити з нотаріусом до угоди.
Ситуація третя. Продаються дві квартири в одному календарному році. Перша за загальним правилом без податку, друга з податком і збором незалежно від того, скільки вона була у власності. Якщо є можливість, другу угоду переносять на січень наступного року, і це найпростіша легальна економія на цьому ринку.
Спадщина і дарування
Успадкована квартира продається без прив’язки до трирічного строку, якщо це перший продаж за рік. Але сам факт отримання спадщини оподатковується окремо і залежить від ступеня спорідненості: для першого і другого ступеня ставка нульова, для решти ні.
Те саме стосується дарування. Перед тим як оформлювати дарчу замість продажу, порахуйте податок на дарування для конкретного ступеня спорідненості. Досить часто виявляється, що звичайний продаж вигідніший.
Продаж нерезидентом
Нерезидент сплачує податок на доходи за підвищеною ставкою, і правило про безподатковий перший продаж на нього не поширюється в тому ж вигляді.
Статус визначається не громадянством, а місцем постійного проживання і центром життєвих інтересів. Громадянин України, який кілька років живе за кордоном, цілком може бути визнаний нерезидентом. Це з’ясовується до угоди, тому що на самій угоді змінити вже нічого не можна.
Що підготувати заздалегідь
Документи, що підтверджують дату набуття права власності, документи про витрати на придбання, якщо вони збереглися, і податковий номер. Якщо продавців кілька, кожен рахує свою частину окремо.
Оцінка замовляється ближче до угоди, тому що має обмежений строк дії. Її замовляють у сертифікованого оцінювача, звіт реєструється в єдиній базі, і нотаріус перевіряє саме реєстраційний номер звіту.
Підберемо варіанти під ваш запит і бюджет та супроводимо угоду від першого перегляду до підпису договору.