Перевірка квартири це не одна дія, а три окремі: перевірка права власності, перевірка самого об’єкта і перевірка продавця. Пропуск будь-якої з них призводить до різних, але однаково дорогих наслідків.
Крок перший: реєстр речових прав
Починають завжди з витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Він показує актуального власника, підставу набуття права, дату реєстрації і наявність обтяжень.
Три речі, які мають збігтися: прізвище власника в реєстрі і в паспорті того, хто продає, адреса та площа об’єкта, відсутність арештів, іпотек і заборон на відчуження.
Якщо в реєстрі є іпотека, продаж можливий тільки за письмовою згодою банку і з погашенням кредиту в угоді. Це робоча схема, але вона потребує окремої підготовки і не робиться за один день.
Крок другий: підстава набуття права
Дивіться, як нинішній власник отримав квартиру. Договір купівлі-продажу це найспокійніший варіант. Спадщина, договір дарування і рішення суду потребують уваги.
Спадщина небезпечна тим, що можуть з’явитися спадкоємці, які не встигли вступити у права. Строк для оскарження великий, тому квартиру, отриману у спадок менш ніж рік тому, перевіряють особливо ретельно і з’ясовують коло спадкоємців.
Рішення суду перевіряють у Єдиному реєстрі судових рішень: чи набуло воно законної сили і чи не оскаржується.
Крок третій: хто зареєстрований у квартирі
Довідка про склад зареєстрованих осіб показує, хто прописаний. Головний ризик це неповнолітні та особи, які зберігають право користування житлом.
Якщо серед власників або зареєстрованих є дитина, потрібен дозвіл органу опіки. Без нього угода не відбудеться, а якщо відбудеться в обхід, її можна оскаржити.
Окремо уточнюють, чи всі зареєстровані виписані до угоди або коли вони зобов’язуються виписатися. Ця умова прописується в договорі зі строком, інакше виселяти доведеться через суд.
Крок четвертий: технічний стан і перепланування
Технічний паспорт звіряється з фактичною конфігурацією квартири. Перенесена стіна, об’єднана з кімнатою кухня, перенесений санвузол, засклений балкон із демонтованим підвіконним блоком це все перепланування, які мають бути узаконені.
Особливо уважно дивляться на перенесення мокрих зон і втручання в несучі стіни. Перше не завжди узаконюється, друге не узаконюється майже ніколи.
У старому фонді центру перевіряють тип перекриттів. Дерев’яні перекриття обмежують і ремонт, і подальший продаж, і ставлення банків до такого об’єкта.
Крок п’ятий: борги і комунальні послуги
Беруть довідки про відсутність заборгованості за всіма постачальниками: газ, електрика, вода, тепло, вивезення сміття, обслуговування будинку. Борг колишнього власника не переходить до нового автоматично, але постачальники нерідко намагаються стягнути його з квартири, і розбирання займає час.
Окремо запитують про внески на капітальний ремонт і рішення зборів ОСББ. Якщо будинок ухвалив рішення про дорогі роботи, платити доведеться вже новому власнику.
Крок шостий: продавець
Перевіряють паспорт і податковий номер, звіряють дані з реєстром. Якщо продає представник, перевіряють довіреність у реєстрі довіреностей на дату угоди, тому що її могли відкликати напередодні.
Якщо продавець у шлюбі і квартира набута у шлюбі, потрібна нотаріальна згода подружжя. Якщо у розлученні, дивляться, чи ділилося майно.
Насторожувати має поспіх, відмова показувати оригінали документів, прохання занизити суму в договорі і небажання підписувати попередній договір. Кожна з цих ознак окремо ще не привід відмовлятися, дві разом уже привід.
Скільки часу займає повна перевірка квартири?
За наявності всіх документів від двох до п’яти робочих днів. Довше буває, коли треба з’ясовувати коло спадкоємців або запитувати архівні дані.
Чи перевіряє нотаріус квартиру замість покупця?
Нотаріус перевіряє реєстри і юридичну чистоту угоди, але не оцінює технічний стан і не з’ясовує історію об’єкта за межами реєстру.
Що робити, якщо квартира отримана у спадок місяць тому?
Це не заборона на покупку, але потрібна перевірка кола спадкоємців і, як мінімум, окремі гарантії в договорі.
Чи можна перевірити квартиру самому?
Реєстрові дані доступні. Складність не в доступі, а в тому, щоб правильно прочитати підставу набуття права і побачити ризик там, де формально все чисто.
Підберемо варіанти під ваш запит і бюджет та супроводимо угоду від першого перегляду до підпису договору.