Размер налога при продаже недвижимости зависит от трёх вещей: сколько объектов вы продаёте в течение года, как долго объект в собственности и кто вы по налоговому статусу. Ошибка в расчёте обнаруживается уже на сделке у нотариуса, когда менять что-то поздно.
Когда налога на доходы нет
Первая за календарный год продажа жилой недвижимости не облагается налогом на доходы при условии, что объект находился в собственности более трёх лет. Это базовое правило, под которое попадает большинство обычных сделок.
Правило о трёх годах не применяется к имуществу, полученному по наследству. Унаследованную квартиру можно продать без этого налога и раньше, если это первая продажа за год.
Когда налог возникает
Вторая и каждая последующая продажа в течение одного календарного года облагается. Так же облагается продажа объекта, который в собственности менее трёх лет, если он не унаследован.
Ставка для резидента Украины и для нерезидента отличается, для нерезидента она выше. Налоговый статус определяется не гражданством, а местом проживания и центром жизненных интересов, и этот вопрос стоит выяснить заранее.
Военный сбор
Военный сбор уплачивается в тех случаях, когда возникает налог на доходы. Он считается от той же базы, то есть от суммы сделки или оценочной стоимости, в зависимости от того, какая больше.
Это распространённая причина расхождения ожиданий: продавец посчитал только основной налог и не заложил сбор.
От какой суммы считают
База это договорная стоимость, но не ниже оценочной. Именно поэтому оценка объекта обязательна и делается сертифицированным оценщиком до сделки.
Попытка занизить сумму в договоре не работает: нотариус сверяет её с оценкой и не удостоверит сделку ниже неё. Кроме того, заниженная сумма в договоре это прямой риск для покупателя, если сделку придётся оспаривать.
Кто и когда платит
Налог уплачивается до нотариального удостоверения договора, то есть до сделки, а не после. Нотариус выступает налоговым агентом и без подтверждения оплаты договор не удостоверит.
Распределение расходов между сторонами это предмет договорённости. Обязательный сбор в Пенсионный фонд по общему правилу платит покупатель, налог на доходы продавец. Договорённость фиксируется в предварительном договоре, чтобы не выяснять это в кабинете нотариуса.
Сколько объектов можно продать без налога за год?
Один объект жилой недвижимости при условии владения более трёх лет. Второй и последующие облагаются.
Действует ли правило трёх лет для унаследованной квартиры?
Нет, для наследства этот срок не применяется.
Можно ли указать в договоре меньшую сумму, чтобы уменьшить налог?
Нет. База не может быть ниже оценочной стоимости, и нотариус это проверяет.
Три типовые ситуации с расчётом
Ситуация первая. Квартира куплена восемь лет назад, продаётся впервые за этот год. Налога на доходы нет, военного сбора нет. Из расходов остаются оценка, услуги нотариуса и обязательный взнос в Пенсионный фонд, который по общему правилу платит покупатель.
Ситуация вторая. Квартира куплена год назад и продаётся сейчас. Правило трёх лет не выполняется, поэтому возникает и налог на доходы, и военный сбор. Считаются они от договорной стоимости, но не ниже оценочной. Если у вас сохранились документы о покупке, в ряде случаев базу можно уменьшить на сумму расходов на приобретение, это стоит отдельно обсудить с нотариусом до сделки.
Ситуация третья. Продаются две квартиры в одном календарном году. Первая по общему правилу без налога, вторая с налогом и сбором независимо от того, сколько она была в собственности. Если есть возможность, вторую сделку переносят на январь следующего года, и это самая простая легальная экономия на этом рынке.
Наследство и дарение
Унаследованная квартира продаётся без привязки к трёхлетнему сроку, если это первая продажа за год. Но сам факт получения наследства облагается отдельно и зависит от степени родства: для первой и второй степени ставка нулевая, для остальных нет.
То же касается дарения. Перед тем как оформлять дарственную вместо продажи, посчитайте налог на дарение для конкретной степени родства. Довольно часто оказывается, что обычная продажа выгоднее.
Продажа нерезидентом
Нерезидент платит налог на доходы по повышенной ставке, и правило о безналоговой первой продаже на него не распространяется в том же виде.
Статус определяется не гражданством, а местом постоянного проживания и центром жизненных интересов. Гражданин Украины, несколько лет живущий за границей, вполне может быть признан нерезидентом. Это выясняется до сделки, потому что на самой сделке изменить уже ничего нельзя.
Что подготовить заранее
Документы, подтверждающие дату приобретения права собственности, документы о расходах на приобретение, если они сохранились, и налоговый номер. Если продавцов несколько, каждый считает свою часть отдельно.
Оценка заказывается ближе к сделке, потому что имеет ограниченный срок действия. Её заказывают у сертифицированного оценщика, отчёт регистрируется в единой базе, и нотариус проверяет именно регистрационный номер отчёта.
Подберём варианты под ваш запрос и бюджет и сопроводим сделку от первого просмотра до подписания договора.