Проверка квартиры это не одно действие, а три отдельных: проверка права собственности, проверка самого объекта и проверка продавца. Пропуск любой из них приводит к разным, но одинаково дорогим последствиям.
Шаг первый: реестр вещных прав
Начинают всегда с выписки из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество. Она показывает актуального собственника, основание приобретения права, дату регистрации и наличие обременений.
Три вещи, которые должны совпасть: фамилия собственника в реестре и в паспорте того, кто продаёт, адрес и площадь объекта, отсутствие арестов, ипотек и запретов на отчуждение.
Если в реестре есть ипотека, продажа возможна только с письменного согласия банка и с погашением кредита в сделке. Это рабочая схема, но она требует отдельной подготовки и не делается за один день.
Шаг второй: основание приобретения права
Смотрите, как нынешний собственник получил квартиру. Договор купли-продажи это самый спокойный вариант. Наследство, договор дарения и решение суда требуют внимания.
Наследство опасно тем, что могут появиться наследники, не успевшие вступить в права. Срок для оспаривания большой, поэтому квартиру, полученную в наследство менее года назад, проверяют особенно тщательно и выясняют круг наследников.
Решение суда проверяют в Едином реестре судебных решений: вступило ли оно в законную силу и не обжалуется ли.
Шаг третий: кто зарегистрирован в квартире
Справка о составе зарегистрированных лиц показывает, кто прописан. Главный риск это несовершеннолетние и лица, сохраняющие право пользования жильём.
Если среди собственников или зарегистрированных есть ребёнок, нужно разрешение органа опеки. Без него сделка не состоится, а если состоится в обход, её можно оспорить.
Отдельно уточняют, все ли зарегистрированные выписаны до сделки или когда они обязуются выписаться. Это условие прописывается в договоре со сроком, иначе выселять придётся через суд.
Шаг четвёртый: техническое состояние и перепланировка
Технический паспорт сверяется с фактической конфигурацией квартиры. Перенесённая стена, объединённая с комнатой кухня, перенесённый санузел, застеклённый балкон с демонтированным подоконным блоком это всё перепланировки, которые должны быть узаконены.
Особенно внимательно смотрят на перенос мокрых зон и вмешательство в несущие стены. Первое узаконивается не всегда, второе не узаконивается почти никогда.
В старом фонде центра проверяют тип перекрытий. Деревянные перекрытия ограничивают и ремонт, и дальнейшую продажу, и отношение банков к такому объекту.
Шаг пятый: долги и коммунальные услуги
Берут справки об отсутствии задолженности по всем поставщикам: газ, электричество, вода, тепло, вывоз мусора, обслуживание дома. Долг прежнего собственника не переходит к новому автоматически, но поставщики нередко пытаются взыскать его с квартиры, и разбирательство занимает время.
Отдельно спрашивают про взносы на капитальный ремонт и решения собраний ОСМД. Если дом принял решение о дорогих работах, платить придётся уже новому собственнику.
Шаг шестой: продавец
Проверяют паспорт и налоговый номер, сверяют данные с реестром. Если продаёт представитель, проверяют доверенность в реестре доверенностей на дату сделки, потому что её могли отозвать накануне.
Если продавец в браке и квартира приобретена в браке, нужно нотариальное согласие супруга. Если в разводе, смотрят, делилось ли имущество.
Настораживать должны спешка, отказ показывать оригиналы документов, просьба занизить сумму в договоре и нежелание подписывать предварительный договор. Каждый из этих признаков по отдельности ещё не повод отказываться, два вместе уже повод.
Сколько времени занимает полная проверка квартиры?
При наличии всех документов от двух до пяти рабочих дней. Дольше бывает, когда надо выяснять круг наследников или запрашивать архивные данные.
Проверяет ли нотариус квартиру вместо покупателя?
Нотариус проверяет реестры и юридическую чистоту сделки, но не оценивает техническое состояние и не выясняет историю объекта за пределами реестра.
Что делать, если квартира получена в наследство месяц назад?
Это не запрет на покупку, но нужна проверка круга наследников и, как минимум, отдельные гарантии в договоре.
Можно ли проверить квартиру самому?
Реестровые данные доступны. Сложность не в доступе, а в том, чтобы правильно прочитать основание приобретения права и увидеть риск там, где формально всё чисто.
Подберём варианты под ваш запрос и бюджет и сопроводим сделку от первого просмотра до подписания договора.