Покупка квартири в Одесі складається з чотирьох етапів: визначення бюджету і району, відбір об’єктів, перевірка обраної квартири і сама угода. Найбільше грошей втрачають не на торзі, а на пропущеній перевірці, тому нижче розписано, що і коли робити.
З чого почати: бюджет і формат
Перше рішення це не район, а формат: вторинний ринок чи новобудова. Вторинка коштує дешевше за квадратний метр, у неї готова інфраструктура і в неї можна заїхати одразу. Новобудова дає більшу площу, сучасні комунікації та паркінг, але потребує ремонту, а якщо будинок ще не зданий, то й часу.
До ціни квартири одразу закладайте супутні витрати. Це послуги нотаріуса, збори при оформленні, оцінка об’єкта, комісія агентства і ремонт. За вторинним ринком без ремонту реальний бюджет виходить на десять або двадцять відсотків більшим за ціну в оголошенні. Люди, які цього не врахували, найчастіше зупиняються на середині угоди.
Другий момент це джерело коштів. Якщо частина суми у валюті, врахуйте, що розрахунок за угодою відбувається в гривні за курсом на день підписання, і різниця у два-три дні може змінити підсумкову суму.
Як обирати район
В Одесі ціна за метр у межах міста відрізняється більш ніж удвічі. Приморський район, Аркадія і Французький бульвар це верхня частина ринку. Київський район, Таїрова і Черемушки середина. Селище Котовського найнижчий поріг входу, і причина одна: Пересипський міст, через який проходить весь трафік у місто.
Дивіться не на район цілком, а на конкретний квартал. У межах однієї вулиці різниця в ціні на третину це нормальна ситуація для Одеси, і залежить вона від стану будинку, поверху, виду і того, чи є паркомісце.
Перед покупкою обов’язково проїдьте маршрут до роботи в понеділок вранці, а не у вихідний. Це найдешевша перевірка з усіх можливих і вона врятувала не одну угоду від помилки.
Огляд квартири: на що дивитися насправді
Свіжий косметичний ремонт часто робиться саме перед продажем і приховує те, що коштує дорого. Дивіться на речі, які підробити складно: стан під’їзду і ліфта, труби в підвалі, вікна з боку двору, слідів вологи в кутах зовнішніх стін і біля вікон.
У старому фонді центру окремо перевіряють перекриття. У багатьох будинках вони дерев’яні, і це впливає і на можливість перепланування, і на страхування, і на подальший продаж.
У новобудові дивляться на стяжку, розводку і те, чи підключений будинок до постійного, а не тимчасового електропостачання. Тимчасове підключення це поширена історія в Одесі, і жити з ним можна роками.
Питання, яке варто поставити сусідам, а не продавцю: як тут з водою і опаленням взимку і чи є проблеми з ОСББ. Двох розмов у дворі зазвичай достатньо, щоб зрозуміти реальну картину.
Перевірка документів
Мінімальний набір, який продавець зобов’язаний показати до внесення завдатку: документ, що підтверджує право власності, технічний паспорт, витяг з Державного реєстру речових прав, довідка про склад зареєстрованих осіб і документ про відсутність заборгованості за комунальні послуги.
Реєстр перевіряють на два питання: чи немає арештів та іпотек і чи збігається власник із тим, хто продає. Якщо продає представник за довіреністю, довіреність перевіряється окремо в реєстрі довіреностей, тому що її могли відкликати.
Окремо дивляться історію переходів права. Якщо квартира за останні кілька років змінила власника двічі або тричі, це привід розібратися, чому.
Перепланування має бути узаконене. Якщо на техпаспорті одна конфігурація, а по факту інша, узаконювати доведеться новому власнику за свій рахунок, і в частині випадків це неможливо.
Завдаток і попередній договір
Після домовленості про ціну підписується попередній договір і вноситься завдаток. У ньому фіксуються сума, строк виходу на основну угоду, хто оплачує послуги нотаріуса і що відбувається, якщо сторона передумає.
Різниця між завдатком і авансом принципова. Завдаток при відмові покупця залишається у продавця, а при відмові продавця повертається у подвійному розмірі. Аванс просто повертається. Формулювання в договорі має бути однозначним, інакше в разі спору це вирішуватиме суд.
Нормальний строк до основної угоди це від двох тижнів до місяця. Якщо продавець просить більше і не пояснює причину, зазвичай справа в документах, які ще не готові.
Угода у нотаріуса
Договір купівлі-продажу нерухомості посвідчується нотаріально. Нотаріус ще раз перевіряє реєстри, оцінку об’єкта, згоду подружжя, якщо квартира купувалася у шлюбі, і одразу реєструє перехід права власності.
Платежі за угодою це податки та збори, розподіл яких сторони узгоджують заздалегідь, і послуги нотаріуса. Розрахунок безпечніше проводити безготівково через рахунок, а не готівкою в кабінеті.
Після реєстрації новий власник отримує витяг з реєстру. Далі залишається переоформити особові рахунки на комунальні послуги, і на цьому процедура завершена.
Скільки часу займає покупка
Від першого перегляду до отримання ключів зазвичай проходить від трьох тижнів до двох місяців. Основний час з’їдає не пошук, а підготовка документів продавцем, особливо якщо у власників кілька осіб або є неповнолітні.
Якщо в угоді бере участь дитина-власник, потрібен дозвіл органу опіки, і це додає від двох до чотирьох тижнів. Це найчастіша причина зриву строків.
Чи можна купити квартиру в Одесі без агентства?
Можна. Але тоді перевірку документів, оцінку ринкової ціни і переговори ви берете на себе, а помилка на цьому етапі коштує дорожче за комісію.
Скільки становить завдаток?
На практиці це від одного до п’яти відсотків вартості. Точна сума справа домовленості і фіксується в попередньому договорі.
Що робити, якщо перепланування не узаконене?
Або продавець узаконює його до угоди, або ціна знижується на суму, потрібну для узаконення. Купувати як є без знижки не варто.
Чи потрібна згода подружжя продавця?
Так, якщо квартира набута у шлюбі. Без неї угоду можна оскаржити, і нотаріус її не посвідчить.
Підберемо варіанти під ваш запит і бюджет та супроводимо угоду від першого перегляду до підпису договору.