Кредит на жильё в Украине существует в двух принципиально разных видах: государственные программы с компенсированной ставкой и обычные банковские продукты. Условия, перечень доступных объектов и скорость оформления у них отличаются настолько, что сравнивать их напрямую не имеет смысла.
Государственные программы
Основная программа это єОселя. Государство компенсирует часть ставки, поэтому итоговый процент для заёмщика в разы ниже рыночного. Категории участников и ставка для каждой из них периодически пересматриваются, поэтому актуальные условия всегда проверяются на день подачи заявки, а не по статье полугодовой давности.
Ключевое ограничение это перечень объектов. Под программу подходит не любая квартира: есть требования к году постройки, площади на человека и стоимости квадратного метра. Значительная часть одесского старого фонда под эти требования не проходит.
Второе ограничение это проверка самого объекта банком. Квартира с неузаконенной перепланировкой, деревянными перекрытиями или свежим наследством к кредиту не допускается.
Банковские программы
Обычная ипотека доступна шире и не имеет жёсткого перечня объектов, но ставка рыночная и первоначальный взнос выше. Такой вариант имеет смысл, когда квартира не проходит под государственную программу или когда срок кредита планируется коротким.
Отдельно существуют партнёрские программы банков с застройщиками. Ставка там снижена на период строительства, после ввода дома она обычно поднимается до обычной. Это стоит считать на весь срок, а не на первые два года.
Что проверяет банк
Заёмщика проверяют по доходу, кредитной истории и долговой нагрузке. Объект проверяют по документам, оценке и юридической чистоте. Второй этап срывает сделки чаще первого.
Реальный срок от подачи заявки до сделки обычно от двух недель до полутора месяцев. Продавцу про кредит надо говорить сразу: часть продавцов принципиально не работает с кредитными покупателями из-за сроков.
Сколько стоит кредит на самом деле
Кроме ставки в платёж входят обязательное страхование объекта и жизни заёмщика, оценка, нотариус и комиссия банка. Эти расходы добавляют к стоимости кредита заметную долю, и сравнивать программы надо именно по итоговой сумме, а не по рекламной ставке.
Второе, на что смотрят, это условия досрочного погашения. Возможность гасить раньше без штрафов на длинном сроке экономит больше, чем разница в ставке на полпроцента.
Порядок действий
Сначала получите предварительное одобрение суммы, потом ищите квартиру. Обратный порядок приводит к потере задатка, когда банк отказывает по объекту.
После одобрения закладывайте в срок сделки дополнительные две-три недели на проверку объекта банком и фиксируйте этот срок в предварительном договоре с продавцом.
Можно ли купить по государственной программе квартиру на вторичном рынке?
Да, но с ограничениями по году постройки и стоимости метра. Часть старого фонда Одессы под эти требования не проходит.
Сколько времени занимает сделка с кредитом?
От двух недель до полутора месяцев. Основное время это проверка объекта банком.
Что делать, если банк отказал по конкретной квартире?
Одобрение суммы обычно сохраняется, ищется другой объект. Поэтому предварительный договор с продавцом должен содержать условие о возврате задатка в таком случае.
Порядок действий по шагам
Шаг первый. Получаете предварительное одобрение суммы до того, как начали смотреть квартиры. Если сделать наоборот, рискуете потерять задаток, когда банк откажет по объекту.
Шаг второй. Ищете квартиру с учётом требований программы: год постройки, площадь на человека, стоимость метра. Значительная часть одесского старого фонда под эти требования не проходит, и это стоит учесть сразу.
Шаг третий. В предварительном договоре с продавцом прямо прописываете, что задаток возвращается, если банк не одобрил именно этот объект. Без этого пункта деньги останутся у продавца.
Шаг четвёртый. Закладываете в срок сделки дополнительные две-три недели на проверку объекта банком и оценку.
Что срывает сделки чаще всего
Неузаконенная перепланировка. Банк такой объект не берёт вообще, независимо от желания заёмщика и продавца.
Свежее наследство. Если квартира получена в наследство менее года назад, большинство банков просит подождать или отказывает.
Деревянные перекрытия в старом фонде центра. Это техническая причина отказа, которую невозможно обойти.
Продавец, который не хочет показывать полную сумму в договоре. С кредитом занизить сумму не выйдет, и на этом сделка разваливается уже после задатка.
Подберём варианты под ваш запрос и бюджет и сопроводим сделку от первого просмотра до подписания договора.